2025-08-04－29日，中国写字楼产业园发展论坛第二十届年会在北京富力万丽酒店举办。年会由北京市投资促进服务中心、北京商务中心区管理委员会、全联房地产商会指导，全联房地产商会写字楼分会、首都会展（集团）有限公司、房讯网FUNXUN联合主办。

    全联房地产商会写字楼分会常务会长、中科产城建设开发有限公司 董事长郭莹辉在演讲中表示，产业园区有四大功能，第一个功能是资源集聚。第二个功能是企业孵化。第三个功能是科技研发。最后一个功能是通过技术产品、技术工艺和组织结构带来整个产业的升级。

    以下是全联房地产商会写字楼分会常务会长、中科产城建设开发有限公司董事长郭莹辉演讲实录：

今天的分享主题是：产业园区回归与创变。希望与各位一起回顾一下我们国家在产业园区发展历程中有哪些阶段性的特点，下一步我们行动的一些方向，给大家做一些分享。

    第一部分，关于产业园区的认知

    什么叫产业园区？我们今天自己讲的产业园区实际上是微观的定义，就是产业园区不动产的开发与经营，但是更加宏观的定义是我们国家主导的各种经开区和高新区，这些在城市尺度的高新区和经开区是从国务院到地方政府亲力亲为，为经济和产业发展所做的更大的国家部署。在这个产业园区中，我们有四大功能，大家可以看一看。

    第一个功能是资源集聚功能，关于我们园区发展过程中的人力、财力、物力、信息、组织和政策资源进行集聚，形成园区的高度集聚效应。

    第二个功能是企业孵化功能，新技术成果、科技小企业、科技创业者的孵化培育作用，这是园区最基本的功能，就是成果转化和企业孵化。

    第三个功能是科技研发功能，新技术、新场景、新应用等等在园区中找出它的未来的市场。

    最后一个功能是技术产品、技术工艺和组织结构带来整个产业的升级。尤其今年以来，大家都耳熟能详的产业链、产业集群等等，就是通过一个龙头企业带动，形成产业链、产业集群，形成园区内的示范和拉动效果。

    第二部分，产业园区发展历程

    产业园区是从国家对外发展的新的产业形态，我认为分成四个阶段。第一阶段是1979到1991年，这是探索起步阶段，主要是应对改革开放在沿海地区建立国家级的高新区、经开区，以生产制造业为主，形成的我们的资源要素，形成新的产能，对出口形成创汇作用。

    第二阶段快速发展阶段，就是1992到2002年，这十年就是小平同志南巡讲话开始，在各地沿海地区形成了产业园区的高潮，也启动了我们国家园区的高速发展阶段。

    第三个阶段是03年到09年，因为在这个阶段最为突出的特点是园区发展过度，园区乱象丛生。国务院开始整顿园区，以提升质量为核心，对各种国家、省市、县域各类园区进行了统筹和整治。

    最后一个是创新升级阶段，2010年到目前，这十多年从整顿变成国家系统的分层、分级、分地区、分产业建立不同类型的园区，结构化、体系化的发展。

    这是我们国家40年来，四大特别明显的阶段，给大家做一个普及，让大家有一些认识。

    第三部分，20年来产业园区发展的突出特点

    从进入新世纪的20多年，我们国家园区，尤其是市场化园区里面有什么特点，刚才讲的大的背景是历史脉络，国家发展园区中的部署和作为。作为市场化的园区企业，在这个行业中有哪些特点呢，我总结了几个。

    第一，园区经济成为我国经济发展的生力军。从2021年为例，国家级经开区230家，国家高新区169家，总共两类园区加起来399家。它们达到国内GDP的29万亿，占国内GDP的29.3%，纳税收入4.5万亿元，占全国税收中总额的27.7%。对我们国家经济和民生做出了巨大贡献。

    第二，催生了产城融合理念及其开发模式。这点各位都非常熟悉，因为在国家大力支持园区的过程中，市场化的园区就随着产业发展，园区缺少商住配套，商住配套中间缺少产业拉动，所以产城融合，尤其在近十年，就是2010年以后风生水起。在这期间，早期的园区已形成了各种混合功能，尤其衍生出了像华夏幸福、大连亿达和北科建集团等等，这些优秀的产业园区开发企业成为了产城融合模式的主要建设者，为我们的园区和我们的园区产业工人提供了非常丰富的产品，也形成了一个产业地产、产业园区新的盈利模式。

    第三，最近几年，随着一线城市土地资源日益稀缺，政府建立了自己的城投公司、园区平台公司，亲自下场招商建园区，所以我们市场化的园区开发企业尤其是以产业勾地、产业地产为核心的市场化企业受到了很大的挤压。过去耳熟能详的一些行业优秀的产业地产企业，这几年可以说基本上都退出江湖了。因为这些主要是由于土地供应上优先政府平台供应，长线资本市场化尤其是民营企业没有这么多长线资本来支撑。还有招商手段，政府招商和市场化招商，政策倾斜度又不一样。还有一块就是配套的住宅用地，产业配住宅这种模式也彻底行不通了。因此，以产业地产为核心的开发企业基本难以为继，这就是产业地产这一细分行业由盛极一时到现在基本上又落落寡欢了。

    第四，各级政府平台公司成为产业园区真正的操盘手，这就是我今天所讲的主题所谓的“回归”，因为产业园区是源自于国家、源自于政府的一种行为，正是因为产业园区受到政府平台公司作为产业重大项目的规划落地，还是规划实施的载体，都是政府从区域经济总体出发而考虑的，包括它要考虑到城市的设计、基础设施的投入，包括产业载体的建设以及产业招商的配套体系等等，而且算的是综合的账，不是我们的物业租售的账，所以政府平台公司代表政府作为产业园区算的是产业投入产出的账、综合税收的账，它不一定考虑资产的增值或者出售。所以在目前经济面临挑战的情况下，我们有能力出手做产业园区的，这几年就是城投或政府的园区产业公司，这是由政府发起园区，目前又基本上回归到政府行为的一种趋势。

    第四部分，2023年产业园区面临的挑战和机遇

    经济的弱复苏背景下，园区领域也表现出非常明显的两个特点。

    第一个特点，产业园区开发和经营愈加困难。北京已经是非常高势能的城市，产业园区招商，尤其是大家看到有些园区退租率挺高的，尤其是我们在观察广州、深圳地区，也发现了今年很多园区在去年招租的客户合同契约基础上有很多毁约的，很多企业客户不入园了，租金也断崖式下降，所以今年园区随着产业经济形势，这个园区的招商和运营遇到了前所未有的压力，这是一个特点。

    第二个特点，产业园区的城市更新日益活跃，这又是我们另外看到的一个希望之处。尤其今年我走访了全国好几个政府，包括福州、浙江、深圳、广州、郑州等等，都能看到地方政府今年在产城更新层面上快速发力，建立了城市更新标准，比如按照亩均多少划定必须更新，就产业而推出，而且还成立了专班，甚至还成立了城市更新的平台公司等等，政府再利用存量土地、存量园区做产城更新，让产业置换，让城市更加美好。

    所以在产业园区的另外一个趋势里，就是政府又引起了新一轮的产城更新给我们带来新的投资和开发运营机会。

    第五部分，产业园区发展趋势

    趋势一，从园区功能来看，产业社区理念将被政府和社会认可。近两年，政府端和开发企业多数也提到了，在过去的产业园和住宅社区这个夹层中间有没有一种产业入城、社区带产业这种趋势，到街区这个层面其实是可行的，因为产业园区大部分在郊外，而城市里面往往产业空心化，我们可以看看海淀区目前的中关村区域，产业都到了海淀北部了，现在面临着城市中心区缺高端的科技研发产业，所以现在产业人口都大量外溢。还有西城的崇盛百货改成孵化器，大家都看到了城里面核心区需要大量新产业、都市型产业带动，所以这个特点也非常明显，也可能是未来城市更新和社区运营中的一大亮点。

    趋势二，从园区投资角度看，产业新势力成为产业园区的另类投资商。我们从去年已经看到了在产业地产调整的情况下，互联网、新能源汽车这些新的龙头在自己做产业地产，以自己的企业总部为核心，作为链长带动上下游生态圈，形成企业级产业园区，而且地方政府对这种模式非常推崇。随着制造业强国和科技创新战略的深化，可能新兴起的产业龙头真的就会变成产地产新的趋势。

    趋势三，从园区运行管理来看，智慧和低碳园区将成为园区的标准配置。现在我们国家对低碳、能源的高效利用也非常关注，有些地方作为法规、作为政府的考核指标，园区作为产业载体、作为经济活动最大的排放源头，从智慧化和能源物联网化的管理都能互补，还有各种场景的深入，所以园区的智慧和低碳绝对成为城市管理的重要方向。

    第六部分，中科产城公司园区的实践

    刚才讲了这么多宏观的行业特点，我也讲讲我这几年如何做的园区运营，给各位以启发。

    案例一，我们作为龙头企业的服务商，怎么让这些龙头企业能够进入目标市场，能够拿地建设，能够获得企业发展的比较好的条件？我们做了一个非常大的仪表企业，上市公司企业，在北京大兴生物医药基地，帮助他们进北京，拿到了200亩工业用地，其中100亩土地已经建设完成了。这期间怎么服务于大产业客户，帮它投资顾问，帮它做它的园区策划，怎么帮它跟政府来做商务谈判，最后帮它拿到了很好的商务条件。这些三个阶段的顾问业务，是我们受客户之托，作为专业地产、专业园区的服务机构，帮产业客户形成互补，这个是非常成功的一个帮产业客户做园区的案例。同时，也相当于给地方政府招了一个龙头企业入园，形成了双向的服务效果。

    这是我们公司给客户做的实景图和效果图，以及我们功能的安排，相当于把一个卫星产业园从平铺的状态竖起来放在楼宇里面，所以产业园和写字楼不可分割在这个项目上完全体现出来，写字楼形态，产业功能。

    这是我们在楼宇内部署的产业的研发平台，而且可以告诉大家，因为我们预见性地帮企业做了小事和研发平台，这个企业在今年8月份，云南省委书记亲自到企业挂牌，命名为云南疫苗实验室，如果没有预见性的建立这样的研发平台，他们也不能获得这样的殊荣。

    案例二，我们在广州番禺区帮助香港上市公司，200多亩土地，根据自我更新的要求和当地政府要做好新区的未来的规划，我们把它定位为怎么做好一个园区的整体规划，形成一个很好的未来的产业发展图景，给政府做汇报，最后取得政府的认可，形成了企业、政府和运营商完美的合作。政府按照我们的条件，完全给予认可，形成了未来产城融合、职住平衡、产教、创新多功能的园区，这个也是非常成功的一个案例，企业按照这个方向正在进行建设和招商。

    通过今天的行业趋势以及我们公司的一些运营的案例，希望通过我们写字楼分会形成大家的智慧，在每个会员中用主理人的机制，我们每人都是主人，大家相互帮扶，让我们大家共同发展。

来 源：房讯网